Cómo se calcula el incremento del arriendo
Para un contrato de vivienda urbana, el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 pone tres condiciones:
- Cada 12 meses: el canon solo puede subir cuando se cumplen doce meses de contrato con el mismo precio.
- Hasta el IPC del año anterior: el aumento no puede superar el 100 % de la variación del IPC del año calendario anterior al del incremento.
- Con aviso: el arrendador debe informarte el nuevo valor y la fecha por servicio postal autorizado o por el medio pactado en el contrato.
Canon máximo = canon actual × (1 + IPC del año anterior)
Ejemplo para un incremento en 2026: $ 1.500.000 × (1 + 5,10 %) = $ 1.576.500. El incremento máximo es $ 76.500.
IPC anual de Colombia (DANE)
| Año del IPC | Variación anual | Tope para incrementos en |
|---|---|---|
| 2025 | 5,10 % | 2026 |
| 2024 | 5,20 % | 2025 |
| 2023 | 9,28 % | 2024 |
| 2022 | 13,12 % | 2023 |
| 2021 | 5,62 % | 2022 |
| 2020 | 1,61 % | 2021 |
| 2019 | 3,80 % | 2020 |
| 2018 | 3,18 % | 2019 |
| 2017 | 4,09 % | 2018 |
| 2016 | 5,75 % | 2017 |
Es la variación del IPC de diciembre a diciembre («en año corrido» a diciembre) que publica el DANE. La calculadora la toma directamente del anexo oficial del DANE y la actualiza cuando sale un dato nuevo. La inflación de 2026 acumulada a septiembre (5,74 %) no sirve para los incrementos: hay que esperar el dato de diciembre.
Las fechas importan
- Si el último incremento (o el inicio del contrato) fue el 1 de febrero de 2025, el siguiente puede aplicarse desde el 1 de febrero de 2026, con el IPC de 2025.
- Si quieres subirlo el 1 de diciembre de 2026 pero el último aumento fue el 1 de marzo de 2026, todavía no procede: debes esperar al 1 de marzo de 2027, y entonces el tope será el IPC de 2026.
- Un incremento en enero o febrero de 2027 depende del IPC de 2026, que el DANE publica a comienzos de enero de 2027.
Otro límite: el 1 % del valor del inmueble
El artículo 18 de la misma ley dice que el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y que ese valor no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral. Esta calculadora todavía no aplica ese tope: su interpretación admite más de una lectura: conviene confirmar este punto con un profesional.
Locales y oficinas
La Ley 820 aplica a la vivienda urbana. Para locales, oficinas y bodegas el incremento es el que se pactó en el contrato, que puede ser, por ejemplo, el IPC más algunos puntos. Elige «Local u oficina» y escribe el porcentaje total pactado.
¿Para qué sirve?
- Saber cuánto te pueden subir el arriendo este año.
- Calcular el nuevo canon antes de enviarle el aviso de incremento al arrendatario.
- Comprobar si ya se cumplieron los 12 meses con el mismo precio.
- Calcular el reajuste pactado de un local comercial.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?
Hasta el 5,10 %, que fue el IPC de 2025 según el DANE. Por ejemplo, un canon de $ 1.500.000 puede subir como máximo $ 76.500 y quedar en $ 1.576.500. Es un tope: el arrendador puede subir menos o no subirlo.
¿Cuándo se puede hacer el incremento del arriendo?
Cada vez que se cumplan 12 meses de contrato con el mismo canon (Ley 820, art. 20). Si el último incremento fue el 1 de marzo de 2026, el siguiente puede aplicarse desde el 1 de marzo de 2027, con el IPC de 2026.
¿Cómo debe avisarme el arrendador el aumento?
Debe informarte el monto y la fecha del incremento por correo certificado (servicio postal autorizado) o por el medio de notificación personal que diga el contrato; si no lo hace, el aumento no te es oponible. Pero si pagas el reajuste sin haber sido notificado, la ley no te da derecho a pedir que te lo devuelvan.
¿Cuánto puede subir el arriendo de un local comercial?
La Ley 820 de 2003 solo regula la vivienda urbana. En un local u oficina el incremento es el que se pactó en el contrato; elige «Local u oficina» y escribe ese porcentaje para hacer la cuenta.
¿La cuota de administración sube con el arriendo?
La cuota de administración no hace parte del canon que regula la Ley 820: escribe en la calculadora solo el valor del arriendo. Revisa en tu contrato quién paga la administración.
¿Cuándo sale el IPC de 2026 para los arriendos de 2027?
El DANE publica el IPC de diciembre, con la variación de todo el año, en los primeros días de enero. Hasta entonces la calculadora muestra el incremento de 2027 como pendiente y no usa la inflación parcial del año.
Fuentes oficiales
- Ley 820 de 2003, arts. 18 y 20 (reajuste del canon de vivienda urbana) — Secretaría del Senado — Consultado el 18-oct-2026
- DANE — Índice de Precios al Consumidor (IPC)
- DANE — Anexo de variaciones del IPC, septiembre de 2026 (hoja VarNal) — Actualizado el 7 de octubre de 2026; variación de 2025: 5,10 %
Este cálculo es una estimación informativa basada en la Ley 820 de 2003 y en el IPC publicado por el DANE; no constituye asesoría jurídica y no garantizamos su aplicación a tu contrato, que puede tener condiciones particulares. Para tu caso consulta a un abogado o a la personería o casa de justicia de tu municipio.
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